Nhà xưởng công nghiệp phía Nam hút khách

Với diện tích cho thuê trong quý 3/2023 đạt 143.000m2, tăng 2,4 lần so với quý 2/2023, thị trường nhà xưởng công nghiệp phía Nam đang thu hút vốn đầu tư khá tốt. Nhiều khu công nghiệp (KCN) đã chuẩn bị sẵn nguồn cung để đón dòng vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam.

Theo Công ty Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam đa dạng, đến từ nhiều ngành như dệt may, hóa chất, điện tử… Quý 3/2023, nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất. Trong đó, Đồng Nai dẫn đầu với gần 60% tổng lượng hấp thụ.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 74%

Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng công nghiệp cho thuê tại phía Nam đạt 74%, giá thuê trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê, các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, khoảng 2,5%.

Nhà xưởng cho thuê tại KCN Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu)

Trong xu hướng khả quan của thị trường, một số công ty hạ tầng KCN đã đạt tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng khá cao. Đơn cử, hệ thống nhà xưởng cho thuê trong các KCN của Tổng công ty Sonadezi và một số đơn vị thành viên đã lấp đầy 92%, thu hút khoảng 130 triệu USD vốn FDI và 720 tỷ đồng vốn DDI.

Theo quan sát, tại các địa phương còn ít quỹ đất công nghiệp, các dự án thu hút trong thời gian gần đây đa số là thuê nhà xưởng. Một phần do quỹ đất lớn không còn, một phần là do các tỉnh thành này đã có hàng ngàn dự án FDI hiện hữu, là thị trường rộng lớn và có nhiều tiềm năng cho các doanh nghiệp (DN) gia nhập chuỗi cung ứng linh kiện, sản phẩm hỗ trợ.

Tại Đồng Nai, 33 KCN đã cho thuê được 6.024ha, đạt gần 86% diện tích đất có thể cho thuê. Tính đến tháng 11/2023, Đồng Nai đã thu hút khoảng 1,037 tỷ USD vốn FDI, đạt 148,2% kế hoạch năm 2023 và thu hút khoảng 2.643 tỷ đồng vốn trong nước, đạt 132,15% kế hoạch năm. Diện tích cho thuê từ đầu năm đến nay là 24,73 ha, các dự án chủ yếu thuê nhà xưởng để sản xuất kinh doanh.

Nhà xưởng cho thuê trong KCN Thạnh Phú (Đồng Nai)

Theo báo cáo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, lũy kế 10 tháng 2023, dự án FDI cấp mới trên địa bàn tỉnh đạt tổng vốn đăng ký hơn 751 triệu USD, tăng 2,78 lần so với cùng kỳ năm 2022; các dự án điều chỉnh tăng vốn thêm 503 triệu USD, tăng 15,3% so với cùng kỳ năm 2022.

Để đón đầu và sẵn sàng đáp ứng nhu cầu thuê xưởng của khách hàng, một số KCN của Bà Rịa – Vũng Tàu đã đẩy mạnh mảng nhà xưởng cho thuê. Đơn cử như KCN Châu Đức, bên cạnh đất công nghiệp cho thuê, chủ đầu tư đã dành hàng trăm ha đất để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng nhà xưởng cho thuê. Tính từ đầu năm đến nay, KCN Châu Đức đã thu hút 7/20 dự án FDI mới vào Bà Rịa – Vũng Tàu và có 9 dự án FDI điều chỉnh tăng vốn, trong đó một số dự án thuê hoặc nhận chuyển nhượng nhà xưởng.

KCN Châu Đức tại Bà Rịa – Vũng Tàu đã dành hàng trăm ha đất để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng nhà xưởng cho thuê

Đầu tư theo quy mô lớn và chuyên sâu

Thị trường nhà xưởng cho thuê tại phía Nam đã hình thành gần 20 năm qua. Từ cuối những năm 2000, một số KCN hiện hữu đã bắt đầu xây dựng nhà xưởng cho thuê để đa dạng sản phẩm và đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhiều KCN mới đã quy hoạch phân khu nhà xưởng cho thuê ngay từ đầu.

Được biết, KCN Long Thành là nơi tiên phong triển khai nhà xưởng cho thuê từ năm 2007, hiện chủ đầu tư KCN Long Thành cũng là đơn vị phát triển nhà xưởng chuyên sâu với quy mô lớn hàng đầu phía Nam. Tính đến nay, Công ty này đã xây dựng, cho thuê 68 nhà xưởng, thu hút vốn đầu tư hơn 90 triệu USD và dự kiến đưa vào kinh doanh cho thuê khoảng 100 nhà xưởng trong giai đoạn 2023 – 2025.

Một cụm nhà xưởng công nghiệp cho thuê tại KCN Long Thành (Đồng Nai)

Ban quản lý các KCN Đồng Nai cho biết, hiện nhiều KCN trên địa bàn tỉnh đang cho thuê nhà xưởng công nghiệp như KCN Giang Điền, KCN Thạnh Phú, KCN Hố Nai, KCN Long Thành, KCN Nhơn Trạch 3… Tốc độ lấp đầy các nhà xưởng khá nhanh, đặc biệt là các KCN có vị trí tốt, kết nối giao thông thuận lợi.

“Các nhà đầu tư cũng có xu hướng lựa chọn sản phẩm của đơn vị phát triển nhà xưởng chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm và đặt yêu cầu sản phẩm bàn giao phải đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng công trình, có pháp lý đầy đủ và kết nối đồng bộ với hạ tầng KCN”, đại diện Ban quản lý các KCN Đồng Nai cho hay.

Cùng nhận định như trên, chủ đầu tư KCN Giang Điền cho biết, do đáp ứng tốt các tiêu chí về vị trí, quy chuẩn và chất lượng, 25 nhà xưởng trong KCN Giang Điền đã nhanh chóng có khách thuê, thời hạn hợp đồng lâu dài. Thời gian tới, KCN Giang Điền sẽ tiếp tục xây dựng, cho thuê 37 nhà xưởng (tổng diện tích gần 38ha), mỗi xưởng khoảng 5.000m2 trở lên.

KCN Giang Điền tại Đồng Nai đã cho thuê 25 nhà xưởng công nghiệp

Bên cạnh nhà xưởng công nghiệp xây sẵn, hiện các chủ đầu tư đang đẩy mạnh xây xưởng theo yêu cầu của khách hàng. Đặc biệt, một số đơn vị đã xây dựng nhà xưởng đặc thù, phù hợp ngành nghề của từng khách hàng. Là một trong những đơn vị đầu tiên triển khai loại hình nhà xưởng này, Công ty CP Sonadezi Long Thành cho biết, ưu điểm của nhà xưởng xây theo đặc thù của khách hàng là thiết kế linh hoạt theo nhu cầu sản xuất, phù hợp với dây chuyền sản xuất, giúp khách hàng phát huy tối đa công suất. Đến nay, Công ty đã triển khai nhiều nhà xưởng đặc thù theo yêu cầu cho các khách hàng như PDMM, Samtec Việt Nam…

Công ty TNHH Samtec Việt Nam cho biết, năm 2017, Công ty thuê 2 nhà xưởng xây sẵn liền kề trong KCN Long Thành và mới thuê thêm một nhà xưởng xây theo đặc thù sản xuất của Công ty. Với nhà xưởng thứ 3 được xây dựng trên khu đất 13.800m2, Samtec đã đặt hàng chủ đầu tư thiết kế, xây dựng 1 khu sản xuất liên hoàn với diện tích khoảng 8.000m2, lớn hơn 4 lần so với diện tích nhà xưởng xây sẵn, riêng khu văn phòng (1 trệt 1 lầu) có diện tích khoảng 2.000m2.

Ông Gan Yee Chun, TGĐ Samtec Việt Nam chia sẻ: “Sau 5 năm thuê nhà xưởng tại KCN Long Thành để triển khai sản xuất linh kiện điện tử, dây cáp kết nối, đến nay Samtec Việt Nam đang tăng trưởng tốt và mở rộng quy mô. Công ty TNHH Samtec Việt Nam rất vinh dự được bình chọn là một trong những nơi làm việc tốt nhất Châu Á năm 2023”.

Chia sẻ về mô hình nhà xưởng xây theo nhu cầu khách hàng, chủ đầu tư KCN Thạnh Phú cho biết: “Với nhà xưởng xây theo nhu cầu, chúng tôi có thể tư vấn cho khách hàng các giải pháp thiết kế, xây dựng tối ưu về không gian, công năng, chi phí và phù hợp nhất. Hiện nay, mô hình nhà xưởng xây theo xu hướng mới, có thể chia tách thành 2 nhà xưởng độc lập, riêng biệt, tích hợp đầy đủ các công trình phụ trợ và khuôn viên nội bộ như văn phòng, căn tin, nhà để xe, nhà bảo vệ… được khách hàng quan tâm nhiều nhất”.

Dự báo, đến năm 2026, tổng nguồn cung nhà xưởng công nghiệp tại các tỉnh thành phía Nam sẽ tăng thêm khoảng 2,5 triệu m2. Đây là động lực mới cho thị trường, nhất là trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê ngày càng khan hiếm, các KCN tại phía Nam đã đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình là 82%, trong khi các KCN mới cần nhiều thời gian để hoàn tất các thủ tục.